15-20% нового жилья строится без привлечения средств дольщиков

Львиная доля проектов на первичном рынке жилья продается по ДДУ. Но примерно 10–15% строится без привлечения денег дольщиков. «Ведомости» разбирались, кто строит, не продавая квартиры на этапе строительства, и почему.

По данным столичного Росреестра, количество продаж по ДДУ с использованием эскроу-счетов за год выросло практически втрое: в августе 2020 г. – 2356, тогда как годом ранее – 853. На сегодняшний день более трети продаж по ДДУ оформляется с использованием эскроу-счетов. 

Количество жилых домов, строящихся в столице по новым правилам, за год выросло с 147 до 264, а их доля в общем объеме – с 18 до 36% (данные портала наш.дом.рф). В РФ, по данным портала наш.дом.рф, в октябре 2020 г. с эскроу продавалось 43,7% домов. Из оставшихся 46,8% приходится на проекты, реализуемые по старым правилам, а почти 10% строятся без привлечения средств дольщиков. В столице подобным образом возводится 157 домов из 730, т. е. 21,5%. 

По словам руководителя аппарата НОЗА Кирилла Холопика, речь в данном случае идет о продаже уже построенного и введенного в эксплуатацию жилья. «Все новые проекты строительства многоквартирных домов осуществляются по одной из двух схем: либо есть проектное финансирование с привлечением средств дольщиков через счета эскроу, либо конечным потребителям продается готовое жилье по договорам купли – продажи». Все остальные механизмы финансирования эксперт называет незаконными. На сегодняшний день по схеме «построить без дольщиков и продать готовое» реализуется 10–15% проектов, оценивает Холопик. И эта доля сохранится в среднесрочной перспективе.

Среди возможных вариантов финансирования – собственные средства девелопера, договоры соинвестирования, паевые фонды, облигации. Кроме того, жилые дома могут строиться за счет бюджетов различных уровней, включая ведомственные. «В большинстве случаев застройщик вкладывает в стройку исключительно собственные средства. Но могут быть использованы также кредитные средства банков или инвесторов, паевых инвестиционных фондов», – говорит Холопик.

Например, без дольщиков строит и продает уже готовое компания «Сибпромстрой» (в основном за собственные средства). Как рассказал ее директор по маркетингу и продажам Антон Ширяев, так уже реализован проект ЖК «Альтаир» в г. Химки и идет реализация ЖК «Первый Зеленоградский», несколько проектов построены в Белгородской области и около 1,5 млн кв. м в Сургуте. 

Вне рамок 214-ФЗ реализуется и ЖК «Композиция № 24» на Шаболовке в Москве [около 12 000 кв. м на участке 0,39 га], где права на строящиеся объекты у застройщика приобрел «Велес траст», доверительный управляющий ЗПИФ для квалифицированных инвесторов. «Дом строится полностью на деньги инвесторов фонда и привлеченных соинвесторов – юридических лиц. ЗПИФ финансирует строительство и после ввода объекта в эксплуатацию получит права собственности на все построенные квартиры (их 74) и коммерческие помещения, – объясняет Дмитрий Осипов, директор УК «Велес траст». – Квартиры будут продаваться по договорам купли – продажи и только после того, как объекты будут введены в эксплуатацию и оформлены в собственность ЗПИФ». Ввод в эксплуатацию запланирован на конец этого года, планируемый объем инвестиций в проект оценивался в 1,4 млрд руб.

Если строить без денег дольщиков, то, по словам опрошенных экспертов, плюсами будут независимость от банков, минимум бюрократических процедур. «Подобная схема дает клиенту готовое жилье без риска [стать обманутым], компания взамен получает высокие темпы продаж, – говорит Ширяев. – В итоге за счет быстрых продаж, отсутствия пеней и экономии на обслуживании банковских займов финансовая модель может стать лучше, а девелопер – получить дополнительный доход». Осипов также говорит о максимизации выручки, когда нет необходимости делать скидку в период строительства.

«В случае проектного финансирования застройщик попадает в полную зависимость от банка. Банк вправе в любой момент прекратить финансирование, а иногда и обратить взыскание на заложенное имущество застройщика. Если строить на свои, при неудаче с продажами застройщик не несет риска потерять все накопленное имущество», – объясняет Холопик. 

«Технологический цикл девелопмента зависит от большого числа надзорных лиц, – рассказывает Ширяев. – Нередко перенос сроков бывает на совести не строителей, а чиновников, тянущих с согласованиями. А расплачиваются за все застройщики, и не только компенсацией дольщикам, но и своей репутацией».

Правда, в варианте без ДДУ без бюрократии тоже не обходится. «Так, кадастровая и регистрационная палаты в настоящее время не готовы регистрировать сразу несколько тысяч квартир. Процедура может растягиваться на многие месяцы. И весь этот период застройщик содержит построенные дома», – сетует Ширяев. Еще один минус, по мнению эксперта, – необходимость иметь большой объем собственных оборотных средств.

Продавать только после ввода в эксплуатацию выгодно, если проекты небольшие, до 15 000 кв. м, подтверждает Осипов. Возвести их можно за короткий срок, отсутствие продаж на этапе строительства не критично – инвестор способен профинансировать проект в полном объеме. Оптимальный объем инвестиций – 1–2 млрд руб., срок строительства – до двух лет. Но необходимость самостоятельного финансирования делает практически бесполезной данную схему для крупных проектов. Опыт «Сибпромстроя» говорит о другом: ЖК «Первый Зеленоградский» – это около 400 000 кв. м жилья, проект не маленький. Но в целом по рынку без средств дольщиков все же строят именно небольшие объекты. По подсчетам «Ведомостей» на основании данных Дом.РФ, среднее количество квартир в домах, которые строятся в России с привлечением средств дольщиков, 216, тогда как в проектах, реализуемых без ДДУ, – 148. Средняя жилая площадь равна, соответственно, 10 844 и 7565 кв. м. В Москве разница еще более ощутима: 380 квартир и 21 650 кв. м против 89 квартир и 5000 кв. м.

Нередко решение строить без привлечения денег дольщиков – мера вынужденная. Например, когда речь идет о проблемном проекте, квартиры в котором вряд ли удастся продать на этапе строительства. В частности, когда девелопер приобрел замороженный объект, уточняет председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова.

Еще один значимый фактор – доступность проектного финансирования. С одной стороны, за прошедший год и девелоперы, и банки вполне освоились с новыми правилами игры. Банком Дом.РФ с 17.03.2020 одобрено 142 проекта на общую сумму 413,9 млрд руб. для строительства 6,4 млн кв. м жилья, тогда как за аналогичный период 2019 г. одобрено 56 проектов на сумму 178,9 млрд руб. для строительства 3,1 млн кв. м. В пресс-службе банка сообщают об отсутствии «системных проблем» доступа к проектному финансированию у всех категорий застройщиков: у малых девелоперов доля проектов составляет 41%, у средних застройщиков – 42%, у крупных – 38%.

С другой стороны, банки оценивают риски и не всякий проект может рассчитывать на успех, поскольку требования к доходности и ликвидности проектов недвижимости предъявляются серьезные, говорит Цветкова: «Если в Москве, особенно в пределах старых границ, проекты, как правило, удовлетворяют этим требованиям, то в Подмосковье – с большим трудом». 

Среди основных причин отказа в пресс-службе Сбербанка называют низкую устойчивость проекта, проектные риски, которые не могут быть устранены, например наличие санитарно-защитных зон в границах строительства, отсутствие каких-либо согласований уполномоченных органов, без которых ввод объекта становится невозможным; недобросовестные действия застройщика в прошлом, например систематическое нарушение обязательств перед дольщиками.

Аналитики «Эксперт РА» отмечают, что примерно в половине регионов чистая рентабельность жилищного строительства сейчас около нуля или даже отрицательная. В то же время, по их мнению, с высокой вероятностью получить финансирование от банка может проект, в котором LLCR (показатель отражает отношение выручки по проекту к его себестоимости) выше 15%.

Кроме того, не стоит забывать, что совсем недавно на рынке наблюдалось массовое невыполнение застройщиками обязательств из-за кризиса. По данным НОЗА, в конце 2017 г. 58,4% жилья в РФ сдавалось с задержкой. В Московском регионе доля просрочек составляла 76,4%. Более половины всех строек задерживались на шесть месяцев и более, многие просто заморожены. А значит, ко всем этим застройщикам у банков также могут возникнуть вопросы.

В любом случае, по мнению авторов «Обзора отрасли жилищного строительства в РФ», подготовленного «Эксперт РА», банки не могут в краткосрочной перспективе закрыть всю потребность в финансировании девелоперов. По состоянию на начало августа банками было открыто лимитов на застройщиков на 1,5 трлн руб. По данным ЦБ, на 1 сентября сумма кредитных договоров достигла 1,8 трлн руб. На 1 января этого года этот показатель был равен 922 млрд руб. (данные приводит ТАСС).

С учетом того, что к настоящему времени только треть жилья строится за счет проектного финансирования, нужно одобрить проектов еще по крайней мере на 3 трлн руб., подсчитали аналитики.

Альтернативой проектному финансированию авторы обзора называют облигации. Впрочем, крупнейшие игроки уже давно присутствуют на облигационном рынке, разместив бумаг более чем на 200 млрд руб. Средние и мелкие компании, активность которых стала заметной в последние пару лет, также привлекли с рынка более 10 млрд руб. По прогнозам авторов исследования, к концу 2021 г. девелоперов – эмитентов облигаций может быть больше 35–40 компаний, новые игроки займут на рынке до 30 млрд руб.

Дом.РФ, в свою очередь, заявил о выпуске инфраструктурных облигаций, которые позволят застройщикам финансировать строительство инфраструктуры на льготных условиях. Обсуждается сумма размещения облигаций в 300 млрд руб. в 2021–2023 гг., говорится в пресс-релизе Дом.РФ.