Что дороже для арендатора, классический офис или гибкий

Open space или кабинеты, фиксированные рабочие места или hot desk – вариантов, как разместить сотрудников, сейчас масса, и арендодателям в любом случае понадобится гибкость, чтобы собрать весь существующий спрос в ситуации, когда от 30 до 100% персонала отправилось работать по домам.

Числом побеждают пока классические офисы, но гибкие быстро развиваются. Долю последних в Москве аналитики Cushman & Wakefield (C&W) оценивают в 1,2% от общего офисного предложения. Для сравнения: в Лондоне и Амстердаме на гибкие рабочие пространства приходится около 5–6% всех офисных площадей. По данным JLL, в 2020 г. в Москве гибкие пространства (224 582 кв. м) давали 31 799 рабочих мест.

Из них 67% приходилось на гибридные офисы, 21% – на сервисные и 12% – на коворкинги. За 10 месяцев 2020 г. введено 33 700 кв. м в 11 новых проектах, что на 18% больше, чем в конце прошлого года. По данным C&W, крупнейшими стали «Space 1 Арбат» (4600 кв. м), «WeWork Аркус» (4400 кв. м), «Business Club Око II» (4200 кв. м). Крупнейший оператор в настоящее время, по данным JLL, – Regus (10 пространств на 25 800 кв. м). Немного уступают SOK (24 500 кв. м) и WeWork (17 700 кв. м). Но если оценивать планы, то, по подсчетам C&W, лидерами станут «Ключ» (60 500 кв. м) и Space 1 (50 000 кв. м). На 2021 г. заявлено 68 000 кв. м гибких офисов (данные JLL) и дополнительно анонсировано еще 77 000 кв. м в формате built-to-suit – их откроют, если будут арендаторы.

Для переезда в новый офис причины должны быть вескими, тем более – для того, чтобы кардинально изменить формат размещения. Сейчас главная причина – тотальная неопределенность ситуации с бизнесом, когда важной становится возможность оперативно уменьшить или расширить занимаемое рабочее пространство, говорит Игорь Грецов, управляющий партнер GP Group.

В данном случае предпочтительнее краткосрочные и гибкие по условиям договоры аренды, когда компания в случае необходимости может без проблем покинуть объект или освободить часть площадей, объясняет Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank. В классических офисах класса А традиционно договоры аренды заключаются минимум на 3–5 лет фактически без права на досрочное прекращение, напоминает Алексей Мацкевич, руководитель сети коворкингов GrowUp.

Изначально считалось, что коворкинги больше ориентированы на небольшие фирмы, индивидуальных предпринимателей, фрилансеров, говорит Рафаил Гайнатуллин, гендиректор Национальной ассоциации сервисных офисов и коворкингов, тогда как сервисные офисы рассчитывают на корпоративных клиентов со штатом от 50 человек.

По словам Натальи Никитиной, руководителя департамента офисной недвижимости C&W, гибкое пространство выбирают бизнесы, которые ищут технологичный офис, но не хотят нести капитальные затраты и заключать договоры надолго. Сейчас популярность гибких пространств стремительно растет как среди розничных арендаторов, так и среди крупных корпораций, считает Гайнатуллин. По подсчетам аналитиков ЦИАНа, на сегодняшний день гибкие офисы в Москве обеспечивают около 33 000 рабочих мест, а требуется 175 000. По подсчетам JLL, в ноябре в гибких офисных пространствах Москвы под управлением сетевых операторов 25% рабочих мест было вакантно, а в 2021 г. уровень доли свободных площадей стабилизируется на уровне 15–20%.

Tinkoff занял 6754 кв. м (1039 рабочих мест) в SOK Arena Park. По 4000 кв. м и более (по 728–783 рабочих мест) арендовали Sber, MTS, Yandex, X5 Retail Grouр. Осенью в «Space 1 Арбат» переехали ГК «ФСК» (заняв 3200 кв. м) и Kalinka Group (325 кв. м). Вице-президент ФСК Ирина Воронина говорит, что в новом помещении нет отдельных кабинетов даже для топ-менеджмента, потому что «закрытые кабинетные пространства создают ненужные барьеры в коммуникациях».

По словам Екатерины Румянцевой, председателя совета директоров Kalinka Group, сейчас у них на 25 кв. м меньше, чем было в Бутиковском переулке, но в новом сервисном офисе можно разместить до 80 рабочих мест, тогда как в старом – около 60. И хотя стоимость аренды и дополнительных расходов была ниже, Румянцева считает, что переезд сулит выгоды: прежний офис морально устарел, да и физически уже требовал ремонта, а это тоже дополнительные расходы. Задачу оптимизации затрат на аренду площадей никто не отменяет, подтвердила Олеся Дзюба, руководитель направления по организации рабочих пространств JLL, однако наряду с ней решаются вопросы создания максимально эффективного рабочего пространства, которое стимулирует развитие новых идей, продуктов.

C&W арендовала у Space 1 помещения на Тверском бульваре, 26, где займет весь второй этаж в историческом особняке на территории усадьбы Римского-Корсакова. По словам Никитиной, главная причина для переезда – гибкие условия договора и функциональность нового помещения: «Мы 13 лет сидели в офисе формата open space в БЦ Ducat Place III. Новый офис позволит поддерживать гибридный формат работы, т. е. обеспечивать взаимодействие сотрудников, решающих задачи как из офиса, так и из дома. Второй аргумент – аутсорсинг административно-хозяйственных услуг. В стоимость аренды включены затраты на отделку и расходы на эксплуатацию».

Арендуя классический офис, компания платит дополнительно за ремонт (как правило, помещения сдают в состоянии shell & core), меблировку, покупку нужной оргтехники, рассказывает Дзюба. Аренда рабочего места в коворкинге, по словам Гайнатуллина, как правило, уже включает коммунальные платежи, мебель и оборудование, ежедневную уборку и расходные материалы, интернет, эксплуатацию инженерных систем, мелкий ремонт, охрану и чай-кофе. За дополнительную плату можно получить установку и обслуживание АТС, IT-услуги, парковку и др.

Грецов сравнивает варианты для компании со штатом в 100 человек на год – помещения в бизнес-центре класса А и сервисный центр в таком же офисном центре. В среднем на одного сотрудника в обычном офисе приходится от 8 до 10 кв. м (само рабочее место и дополнительные пространства, переговорные, кофе-пойнты). Поэтому компании понадобится минимум 800 кв. м по средней ставке 30 000–33 000 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС и операционных расходов, т. е. за аренду надо заплатить 24–26,4 млн руб. плюс 4,8–5,28 млн руб. НДС и около 5,5 млн руб. операционных расходов. Отделка и ремонт, соответствующие классу А, – от 21,6 млн руб. (от 27 000 руб. за 1 кв. м), а на мебель и оборудование можно смело закладывать еще 12 млн руб. Итого 68,08–70,96 млн руб. Если компания на тот же год арендует 100 мест в сервисном офисе, то из расчета 35 000–37 000 руб. за рабочее место в месяц она потратит 42–44,4 млн руб., включая НДС, и получит офис уже с мебелью и оргтехникой.

Можно также сравнить два офиса в МФК «Башня «Федерация» – классический и коворкинг. Аренда офиса со стандартной отделкой и мебелью в «Башне «Федерация» стоит 50 000–55 000 руб. за 1 кв. м в год, включая операционные расходы и НДС. Отдельно арендатор оплачивает коммунальные услуги, это примерно 1200 руб. за 1 кв. м в год, уборку и эксплуатацию инженерных систем.

За расходные материалы, кофе, чай и воду, за интернет, телефонию и принтеры, плюс нужен офис-менеджер и секретарь в штат, набегает около 8040 руб. на 1 кв. м в год. Итого 58 040–63 040 руб. за 1 кв. м в год. В коворкинге Headway на 35-м этаже башни «Восток», который сам владелец называет «бутиковым» и «самым дорогим в Москве», по данным Colliers International, стоимость рабочего места – 44 000 руб. в месяц. Площадь Headway – 650 кв. м, он рассчитан на 78 рабочих мест (пространство разделено на 22 кабинета вместимостью от одного до шести мест), получается 63 360 руб. за 1 кв. м в год, пересчитывает Наталья Боннели, директор департамента офисной недвижимости Colliers International. Зато рабочие места будут в помещениях с премиальной отделкой и дизайнерской мебелью, срок аренды – от одной недели, и можно не беспокоиться об эксплуатации или расходных материалах. За дополнительную плату можно получить расширенный консьерж-сервис (35 000 руб.), но можно обойтись уже включенной в ставку поддержкой на ресепшене.

На короткий срок дешевле арендовать коворкинг, если офис нужен надолго, дешевле будет традиционный: даже если обустроить в нем рабочие пространства изначально стоит дорого, зато ежегодные расходы на обслуживание будут меньше, подытоживает Дзюба.

По мнению Грецова, в перспективе гибкие офисы и коворкинги не следует рассматривать как абсолютную замену классическим офисам и нынешний «массовый исход» – явление временное, он лишь поспособствует более быстрому насыщению рынка гибких пространств. В конечном итоге офисный рынок просто достигнет нового баланса, где будет предложение и спрос на разные форматы. «Трудно будет отказаться от сервисных офисов, после того как однажды попробовал в них пожить», – считает Румянцева.

По словам Боннели, в настоящий момент они с клиентами обсуждают разные варианты: посещение офиса по графику, использование системы hot desk (незакрепленных рабочих мест), создание различных зон для творческой работы, встречи в офлайне – все, что позволит компаниям сократить занимаемую площадь и использовать ее более эффективно. Этого можно добиться, подобрав подходящий сервисный офис либо организовав такое пространство самостоятельно в классической аренде.