Финская Technopolis нашла покупателя на свой единственный актив в России

Корпорация «Стерх» договаривается с ООО «Технополис – Санкт-Петербург» («дочка» финской компании Technopolis) о приобретении у нее бизнес-центра «Технополис Пулково» (43 135 кв. м), расположенного на севере Санкт-Петербурга. Об этом «Ведомостям» рассказали три консультанта, работавшие с этим объектом, и подтвердил источник, близкий к одной из сторон переговоров. По их словам, сделка находится на высокой стадии и «может быть закрыта уже в ближайшее время». Запросы в «Стерх» и «Технополис – Санкт-Петербург» остались без ответа. Представитель JLL, выступающей консультантом сделки, от комментариев отказался.

Technopolis специализируется на управлении офисной недвижимостью, коворкингами и конференц-залами. В ее портфеле, как следует из информации на сайте компании, сейчас 16 объектов в семи европейских странах. Выручка группы по итогам 2020 г. составила 167,4 млн евро.

Финская компания вышла на российский рынок еще в 2006 г. Она планировала построить в Санкт-Петербурге несколько крупных технопарков. К примеру, как сообщало издание «Фонтанка», Technopolis должна была вложить $150 млн в возведение одного такого объекта рядом с Государственным университетом телекоммуникаций им. профессора Михаила Бонч-Бруевича в Невском районе города. Но реализовать этот проект не удалось. В итоге в прошлом году, по данным «Фонтанки», компания приняла решение о продаже своего единственного актива – бизнес-центра «Технополис Пулково». Кроме этого комплекса в сделку с потенциальным покупателем войдет и земельный участок (4,6 га) под ним: его потенциал позволяет возвести там еще одну очередь бизнес-центра примерно на 20 000 кв. м, говорит один из консультантов, работавших с Technopolis.

Сколько финская компания планирует выручить от продажи «Технополис Пулково», точно не известно.

Руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris в ассоциации с CBRE Алексей Федоров оценивает бизнес-центр в 4–4,5 млрд руб. Директор департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers в Санкт-Петербурге Анна Сигалова считает, что он может стоить и дороже – около 5 млрд руб.

Управляющий партнер Alto Real Estate Fund Наталия Тишендорф называет «Технополис Пулково» одним из самых инвестиционно привлекательных объектов в Санкт-Петербурге. По ее словам, у этого бизнес-парка хороший набор арендаторов («Газпром инвестпроект», Metso, «Аэрофлот», «Ренессанс страхование» и проч. – «Ведомости»). Комплекс действительно интересен институциональным инвесторам, так как из-за полной заполняемости арендаторами он генерирует стабильный денежный поток, соглашается с ней Сигалова.

Кроме того, у «Технополис Пулково» качественное управление, а сам объект находится в прекрасном техническом состоянии. По техническому оснащению это один из лучших бизнес-центров в городе, добавляет Федоров.

Technopolis не единственный иностранный инвестор, который принял решение уйти из России. Так, свои активы – складские комплексы в Крекшине (90 000 кв. м), Одинцове (40 000 кв. м) и Химках (70 000 кв. м) – продает финская Itella Logistics. Среди претендентов на них логистический оператор Tablogix, девелоперы Raven Property Group и MLP Russia, а также фонд Alto Real Estate. В этом году свой крупнейший актив – логистический комплекс Nordway (107 000 кв. м) в Шушарах – продала компании Central Properties и литовская Sirin Development. По данным газеты «Коммерсантъ», последняя намерена реализовать и еще один складской комплекс в Санкт-Петербурге и таким образом уйти из России.

Снижение активности со стороны иностранных инвесторов Федоров объясняет политическими и экономическими причинами. Он напоминает, что за последние пять лет в стране дважды происходила девальвация рубля, которая существенно сказалась как на денежных потоках объектов недвижимости, так на их стоимости в валюте. Федоров также обращает внимание и на не спадающую напряженность в отношениях между Россией и западными странами, а также на заявления властей о повышении налогообложения выводимых за границу дивидендов. Все это, по его мнению, может привести к тому, что иностранные компании продолжат сокращать инвестиции в российский рынок недвижимости. Другие консультанты с ним не согласны. По словам Сигаловой, активность иностранных компаний в последние годы сильно не менялась. Их уход был ощутим в 2016–2017 гг., однако вскоре одни зарубежные инвесторы сменились другими, говорит она. Сигалова напоминает, что на рынке коммерческой недвижимости того же Санкт-Петербурга по-прежнему работает много иностранных компаний, среди них, к примеру, Raven Property Group, GHP, Jensen Group и проч. Об этом же говорит и партнер Cushman & Wakefield Алан Балоев. По его словам, сейчас на рынке есть игроки с иностранным капиталом, готовые рассматривать вложения в недвижимость в России.