Новое арендное жилье в России есть

Доходные дома в современной России считаются невыгодными для бизнеса из-за длительного срока окупаемости таких проектов, хотя примеры есть. Но для частных инвесторов вложения в квартиры или апартаменты для сдачи в аренду могут стать способом сбережения средств. 

Президент РФ Владимир Путин поручил начать пилотные проекты по строительству арендного жилья весной 2016 г. К концу 2020-го в стране имеются единичные частные проекты и около 10 000 квартир, которые выкупил Дом.РФ, чтобы сдавать. По данным госкорпорации, из 24,3 млн семей, которые хотят улучшить жилищные условия, 5,6 млн готовы арендовать жилье (и 5 млн из них не против делать это долго). Сейчас 6 млн семей снимают в общей сложности 239 млн кв. м, это около 6% от всего жилищного фонда, по данным ВЦИОМа. Арендодатели – преимущественно физлица, из-за неуплаты налогов которыми бюджет ежегодно недополучает 200 млрд руб. 

Одним из первых столичных комплексов, корпус в котором выкупил Дом.РФ, стал «Лайнер» компании «Интеко» на Ходынском поле, апартаменты в нем начали сдавать три года назад. Судя по «соседским чатам» «Лайнера», несмотря на то что юридически это нежилые помещения и коммунальные платежи выше, чем для жилья, Дом.РФ все сдал и ставки выше, чем могут просить частники в том же комплексе (но с учетом всех затрат дешевле, чем обошлось бы проживание в столичной гостинице того же качества).

В жилой части проекта «Сколково парк» компании Millhouse два из шести корпусов, всего около 70 квартир, предназначены только для сдачи в аренду. Те, что площадью 80 кв. м, стоят 130 000–180 000 руб. в месяц, двух- и трехкомнатные квартиры (от 80 и от 130 кв. м соответственно) сдают за 200 000–270 000 руб., договор заключается минимум на 11 месяцев. Тут тоже все сдано и есть лист ожидания, говорят в компании.

По словам директора по маркетингу управления недвижимости Millhouse Станислава Лобанова, блок под аренду планировали еще на этапе проектирования комплекса. Поскольку часть масштабного проекта в Сколкове – это деловой квартал (в настоящее время строится шесть офисных зданий общей площадью 212 000 кв. м примерно на 10 000 рабочих мест), в Millhouse рассчитывают «на синергию проектов» и рост спроса на аренду квартир от сотрудников компаний-резидентов. Всего в комплексное развитие территории Сколкова Millhouse вложит не менее $1 млрд ($550 млн – в деловой квартал, $450 млн – в жилую недвижимость). 

Востребованность арендного жилья в районе Сколкова и Заречья уже растет год от года, отмечает Лобанов. «На территории фонда «Сколково» уже есть коттеджи и апартаменты, которые сданы по хорошим ставкам», – подтверждает перспективность затеи Денис Колокольников, гендиректор консалтинговой компании RRG. 

Даниил Слуцкий, гендиректор компании «Оценка бизнеса и консалтинг», считает, что пример Millhouse вряд ли может заинтересовать в массовом порядке девелоперов, разве что будет возможность продавать квартиры в таких домах дешевле (например, за счет госсубсидий), это привлечет больше инвесторов, в том числе крупных. 

О том, что пришло время создать фонд арендного жилья, который позволит москвичам жить близко к работе, столичный мэр Сергей Собянин говорил в октябре в интервью ТАСС: «Чтобы люди из одного конца [города] в другой на работу не ездили, а быстро могли поменять аренду жилья, переехать близко к работе». По словам градоначальника, стимулировать инвесторов предполагается освобождением от ряда налогов и выплат за землю. 

ГК «Пионер» в проектах YE’S продает готовые к сдаче апартаменты под управлением компании-отельера, рассказывает директор по развитию этой сети Антон Агапов. Уже открыты YE’S Hoshimina в Санкт-Петербурге и YE’S Mitino в Москве, еще два проекта в столице строятся: YE’S Technopark (506 апартаментов от 18,5 до 89,5 кв. м, от 7,2 млн руб.) и YE’S Botanica (1032 апартамента от 18,6 до 72 кв. м). Продажи в них открылись в 2018 г., в первом продано 87%, во втором – 74%. 90% покупателей – инвесторы, планирующие сдавать недвижимость. Делать это можно через УК, которая получает 20% дохода. Средняя ставка аренды в YE’S в Москве составляет 49 500 руб. в месяц, в Санкт-Петербурге – 30 500 руб.

По словам Агапова, летом действующие апарт-отели почти заполнены (до 98%). «Апартаменты сдаются на срок от одного месяца, этот бизнес устойчивее к сезонным колебаниям по сравнению с классическими отелями», – утверждает он. Но в случае, если застройщик решит оставить весь проект себе и сдавать апартаменты в аренду, срок окупаемости составит более 25 лет, уточняет Агапов. 

Кстати, цены на стадии котлована на апартаменты и жилую недвижимость примерно одинаковы, по данным «Пионера». А вот спрос на сервисные апартаменты, которые покупают как инвестицию, ниже, чем на жилую недвижимость. «Даже если апартаменты будут стоить дороже, на жилье можно заработать больше», – комментирует он. 

Чтобы апартаменты хорошо продавались инвесторам, важна локация, транспортная доступность и хорошая управляющая компания, которая обеспечивает высокую загрузку, берет на себя заботы по заселению, поддержанию технического состояния помещений, обеспечивает пассивный доход инвесторам, перечисляет Агапов.

Развиваются подобные проекты и в регионах: в Красноярске работает апарт-отель «Парк сити» (сдан в 2018 г., все 400 номеров проданы) и строится МФК «Золотое сечение» (жилой дом и здание апарт-отеля). «В «Парк сити» минимальная площадь юнита – 16–17 кв. м, максимальная – 65 кв. м. Проживание стоит 2000–3000 руб. в сутки, и он загружен в среднем на 60%», – сообщил руководитель отдела продаж компании-застройщика «Ментал-плюс» Алексей Прилепо. В среднем собственник может получить 800–1000 руб. с 1 кв. м в месяц. Для номера площадью 30 кв. м это означает доход 12–14% годовых: около 24 000–27 000 руб. за вычетом коммунальных платежей (они здесь выше, чем в жилом фонде, примерно 250 руб. за 1 кв. м в месяц), оплаты услуг управляющей компании, НДФЛ. В строящемся МФК площади от 23 кв. м, цена продажи – от 65 000 руб. за 1 кв. м, без отделки и мебели. 

На 12–14% частный инвестор в номера апарт-отеля вполне может рассчитывать, уверена Анастасия Заболотная, операционный директор департамента «Апарт-отели» компании Becar Asset Management: «Например, средняя прогнозируемая доходность отеля с элементами коливинга YouCo (его планируют открыть в 2023 г. в Санкт-Петербурге) – до 12%». «Мы сдаем в Vertical We & I номера на любой срок», – говорит Заболотная, но, по ее словам, «доходность будет выше, если сдавать номера посуточно, меняя тариф в зависимости от спроса и предложения».

«8–12% – возможная доходность, но она не гарантирована, риски всегда есть. Любое изменение ситуации на рынке, карантин, кризисные явления могут привести к падению спроса», – считает Колокольников. А чем меньше загрузка всего комплекса, тем сложнее УК обеспечить обозначенную прибыль каждому инвестору, отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН. Но в целом, «приучая россиян к такому рентному бизнесу, девелоперы способствуют появлению в стране арендного жилья», говорит Колокольников.

Сейчас у Дом.РФ под сдачу есть отдельные здания или выделенные секции в проектах «Матч пойнт», «Символ», «Парк легенд», «Лайнер», «Октябрьское поле», «Level Амурская», «Сердце столицы» в Москве, «Современник» в Воронеже, «Южные кварталы» в Екатеринбурге. Из годового отчета Дом.РФ следует, что в 2019 г. объем финансирования арендных проектов составил 6,5 млрд руб. Из них 0,1 млрд – затраты на «Современник», 0,5 млрд – «Символ», 0,6 млрд – «Парк легенд», по 0,9 млрд потрачено на «Матч пойнт», «Сколково», «Сердце столицы» и «Level Амурская», 1,7 млрд проинвестировано в «Октябрьское поле». Институт развития в данном случае выступает как частный инвестор, выкупая у девелопера пул квартир на средства закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, чтобы получать доход от сдачи в аренду. Такой инвестор и оператор нужен для развития этого рынка, уверен Слуцкий. 

По словам опрошенных «Ведомостями» экспертов, Дом.РФ приобретает квартиры (не по одной, а сотнями) с дисконтом не менее 5–15%. И сдает их в среднем на 70% выше рынка, замечает Попов. Как следует из того же отчета за 2019 г., такие цены Дом.РФ объясняет тем, что у арендодателей-физлиц нет, в отличие от самой корпорации, необходимости возмещать капитальные затраты на строительство арендного жилья, зато есть льготный режим налогообложения – или же вовсе отсутствует привычка платить налоги. Кроме того, арендаторы получают дополнительный сервис, так что премия за возможность снимать жилье такого уровня не так и высока, – этот довод часто озвучивают представители Дом.РФ на публичных мероприятиях.

Судя по тому, что сданы почти все готовые апартаменты и в некоторых проектах формируется лист ожидания, спрос есть и на такие ставки. «Людей привлекают безопасность сделки, имеющий юридическую силу договор и широкий набор дополнительных услуг консьерж-сервиса», – объясняет Вероника Янушкевич, замдиректора подразделения «Арендное жилье» Дом.РФ. Сейчас в портфеле Дом.РФ чуть больше 8500 квартир общей площадью 445 000 кв. м. В то время как (по оценкам корпорации) спрос на новый цивилизованный формат арендного жилья есть у 4,7 млн семей.

По данным ЦИАНа, 67% потенциального спроса (суммарный просмотр объявлений) приходится на лоты со ставкой аренды менее 50 000 руб. «Нужно учитывать, что те, кто готов заплатить 45 000–50 000 руб. в месяц, хотят найти хорошую однушку или небольшую двухкомнатную квартиру, а не 25-метровую студию, как предлагает Дом.РФ», – комментирует Попов. По данным Елены Мищенко, руководителя департамента городской недвижимости «НДВ – супермаркет недвижимости», большинство нанимателей однокомнатных квартир в Москве платят до 30 000 руб. в месяц.

Дмитрий Котровский, общественный омбудсмен по строительству, считает, что вместо строительства арендных домов имело бы смысл проработать «обеление» частного рынка, который «может предложить сейчас разное: квартиры в Королеве, в Щербинке, в центре Москвы, с хорошей отделкой, с плохой отделкой, – и это устоявшийся сегмент». «Но та часть собственников, которая хотела сдавать квартиры официально, сделали это в период, когда создали налоговый режим для самозанятых. Те, кто остался в тени, никогда уже оттуда не выйдут, пока не будет правовых методов, а именно закона, ужесточающего наказание за неуплату налогов», – полагает Роман Бабичев, руководитель департамента аренды «Азбуки жилья». Поэтому пока российский путь развития арендного жилья – выкуп с дисконтом квартир в новостройках, чтобы их сдавать, и налоговые льготы для застройщиков, чтобы они это жилье строили.

Мищенко считает, что жесткие меры не нужны, нужно, напротив, стимулировать предложение: «Необходимо максимально упростить порядок информирования налоговых органов о том, что граждане сдают недвижимость (допустим, по электронной почте, по телефону, в личном кабинете госуслуг). И нужно убрать из квитанции ЖКХ статью расходов на капитальный ремонт, раз собственники-арендодатели платят налог. Пожилым людям не стоит считать доход от сдачи в аренду как дополнительный, чтобы они получали пенсию в полном объеме». 

Разгулявшийся вирус подтолкнул развитие сегмента съемного жилья в разных странах. Как сообщает Bloomberg, в Великобритании инвесторы вкладывают рекордные суммы в новые арендные дома, предполагая, что пандемия ударит по экономике и сделает покупку недвижимости недоступной для многих людей. По прогнозам, в этом году инвестиции в такие проекты достигнут $5,2 млрд, что почти в 2 раза больше, чем в прошлом (Bloomberg ссылается на данные Knight Frank).

Американская инвесткомпания Rockpoint Group и Invitation Homes, которой принадлежит около 80 000 арендных домов, пишет The Wall Street Journal, заключили соглашение об инвестировании более $1 млрд в покупку 3500 домов. Инвесторы говорят о рекордной заполняемости арендного жилья и росте ставок и прогнозируют, что вложения в доходные дома станут основным классом активов для многих институциональных инвесторов. 

Директор агентства недвижимости Dem Group Екатерина Демидова рассказала, что доходность арендного девятиквартирного дома стоимостью 499 000 евро в Дортмунде (Западная Германия) с населением около 600 000 человек составляет 35 200 евро в год, а срок окупаемости вложений – 14 лет. Традиционно бизнес долгосрочной аренды в Германии и в целом в Европе развивается на вторичном рынке жилья. «В Германии, если бюджет не позволяет купить целый дом, можно приобрести квартиру, цены начинаются от 40 000 евро. Доход от нее будет те же 7%. Комиссия управляющей компании – 20–30 евро с каждой квартиры ежемесячно», – рассказала Демидова. По ее словам, «строить под аренду невыгодно, так как высока цена квадратного метра. Если покупать квартиру в новостройке, надо быть готовым к бюджетам от 150 000 евро за маленькую однокомнатную квартиру и доходности около 3–4%».