Структура «Сбера» может приобрести часть складов девелопера «Адва» в регионах

«Сбер управление активами» приобрел склад общей площадью 38 200 кв. м в логистическом комплексе «Дорожный» в Ростовской области. По словам представителя компании, этот объект уже внесен в закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «Сбер – арендный бизнес – 3», паи которого могут купить квалифицированные инвесторы. Представитель продавца – компании «Адва» – факт сделки подтвердил. Купленный фондом «Сбера» склад был построен в прошлом году, его арендатором выступает интернет-ритейлер Ozon, говорят консультанты. Рыночную стоимость комплекса старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE Антон Алябьев оценивает в 1,3–1,4 млрд руб. Руководитель отдела складских и индустриальных помещений JLL Евгений Бумагин считает, что он может стоить дороже – около 2 млрд руб.

«Сбер управление активами» может выкупить и другие активы «Адвы», уверяют три консультанта, работавших с компаниями. Источник, близкий к одной из них, подтвердил, что такой вариант действительно рассматривается, но детали переговоров не раскрыл. В портфеле «Адвы» сейчас четыре складских комплекса на 381 000 кв. в Краснодаре, Омске, Екатеринбурге и Ростове-на-Дону, сказано на сайте компании. «Сбер управление активами» договаривается о приобретении последующих очередей логопарка «Дорожный» (в общей сложности там запланировано 160 000 кв. м), говорят собеседники «Ведомостей», после завершения строительства и заполнения их арендаторами. В частности, Бумагин знает, что вторая очередь логопарка уже возводится, ее арендатором также будет Ozon. Структура «Сбера» купит ее после ввода объекта в эксплуатацию, подтверждает он. Представитель Ozon уточнил, что площадь всего склада компании в Ростове-на-Дону составит 65 000 кв. м.

Кроме того, фонд госбанка может по такой же схеме приобрести и логопарк в Екатеринбурге, говорят три консультанта, работавших со сторонами переговоров. Его общая площадь – 90 000 кв. м, из которых 38 000 кв. м уже готово и сдано в аренду Ozon. Представители «Сбер управление активами» и «Адвы» от комментариев по этим объектам отказались. Рыночную стоимость всех складов «Адвы», которые может приобрести фонд «Сбера», Алябьев оценивает в 8,7–9,5 млрд руб.

«Мы видим огромный спрос со стороны частных инвесторов к сектору коммерческой недвижимости», – объясняет покупку склада в Ростовской области директор по бизнесу «Сбер управление активами» Екатерина Черных.

По ее словам, это отличный инструмент для сохранения и приумножения капитала на длительный срок. Кроме того, многие качественные и крупные объекты хорошо пережили пандемию и продолжают приносить стабильный доход пайщикам, говорит она. К примеру, конкретно «Сбер – арендный бизнес – 3» предлагает 9% годовых, а все фонды госбанка по итогам прошлого года выплатили пайщикам 1,9 млрд руб. Им сейчас принадлежат складские комплексы примерно на 260 000 кв. м в разных регионах России, торгово-развлекательные комплексы «Карнавал» (33 000 кв. м) в подмосковном Чехове и «Речной» (30 000 кв. м) в Москве, а также бизнес-центр Diamond Hall (61 000 кв. м) на Олимпийском проспекте.

ЗПИФы сейчас приобретают в основном именно склады, говорит партнер Colliers Станислав Бибик. Он объясняет это тем, что из-за взрывного роста онлайн-ритейла в период пандемии коронавируса многим компаниям понадобились дополнительные площади для хранения товаров, что привело к росту инвестиционной привлекательности этого сегмента. С ним согласен и Бумагин, который говорит, что денежные потоки складов практически не пострадали во время пандемии, инвесторов привлекает еще и то, что ставки аренды в этом сегменте в ближайшие 1,5–2 года будут расти, в том числе из-за дефицита готовых объектов. Он напоминает, что сейчас в Московском регионе свободно менее 2,5% складских площадей. Именно отсутствием готовых качественных складских активов, которые можно купить, он и объясняет выбор объектов «Адвы» для инвестиций со стороны фонда «Сбера».

Покупка склада с крупной компанией в качестве единственного арендатора, пожалуй, самый популярный продукт у инвесторов в последние годы, соглашается Алябьев. Их покупка, по его словам, гарантирует устойчивый денежный поток. К примеру, кроме «Сбера» складские объекты по такой же схеме покупает и созданная Российским фондом прямых инвестиций, арабской Mubadala Investments и рядом ближневосточных фондов компания Professional Logistics Technologies. В этом году она стала владельцем логопарка «Север-4» на 100 000 кв. м. Одну очередь на 43 000 кв. м занимает X5 Group, остальное строится.